Загородная недвижимость – купить и не остаться в «чистом поле»
Для многих загородное жилье является вожделенным, но зачастую пугающе непонятным с точки зрения нормативного регулирования и общих финансовых затрат объектом. Как приручить этого страшного зверя, рассказывает эксперт.
Практическая лекция о загородной недвижимости стала завершающей в серии сессий на открытых консультациях для населения, которые с этого года организовывает БН.
Приглашенным экспертом по этой теме стала генеральный директор АН «Форпост-недвижимость» Виктория Кудрявцева, которая рассказала о том, как выбрать жилье за городом, и об особенностях загородной жизни.
Загородное жилье – это наиболее интересная и довольно-таки проблемная часть рынка недвижимости в России. Если на Западе существуют всего три вида земли: для проживания, для ведения сельского хозяйства, для коммерции, – то в России огромное количество типов, подтипов, категорий, видов разрешенного использования земли, что может сильно запутать покупателя.
Перед тем как выбирать подходящий район для загородного дома, Виктория Кудрявцева советует просчитать максимально удобную для вас логистику между квартирой в городе и будущим домом за городом. С появлением КАД и ЗСД эта задача значительно упростилась, и, как показывает практика, жители южных районов города все чаще приобретают дома в северных по отношению к городу, но более экологичных районах области – в Приозерском, Выборгском.
Эксперт провела небольшой исторический экскурс по загородной недвижимости. В 30-е годы XX века появилось много правительственных и ведомственных дач, в основном в Курортном и Всеволожском районах. В 50-е годы загородная недвижимость получила значительный импульс к развитию: государство начало выделять, в том числе и бесплатно, наделы для производственных предприятий. В те годы появились такие крупные садоводства, как Михайловское, Пупышево. Это бывшие болота, которые были засыпаны, облагорожены, и на сегодняшний день это прекрасные садоводческие массивы.
Третье поколение загородного жилья – коттеджные поселки. Государство раздавало паи, состоявшие из нескольких гектаров земли, бывшим колхозникам, рассчитывая на то, что те будут развивать сельское хозяйство, однако паи были распроданы. Инвесторы, скупившие эти участки, преобразовали их – вынесли на карты, размежевали, сделали инвестпроекты, поменяли вид разрешенного использования – и начали продавать.
Зачастую бывает так, что покупателям предлагают недорого купить участок, который в кадастровом паспорте значится как земля сельхозназначения. Продавец при этом уверяет, что потом без проблем поменяют вид разрешенного использования. «Знайте, что это опасно. Такие земли стоят дешево, но, чтобы добиться разрешения на использование их под дачи или садоводства, инвестору нужно сделать инвестпроект, вложиться в экономику района, например, построить дорогу, школу или детский садик, и после этого районная администрация выпустит постановление, позволяющее вести дачное хозяйство на этих сельхозземлях. Под Москвой недавно был случай, когда администрация пришла с бульдозерами и снесла строящиеся на землях сельхозназначения дома», – рассказывает Виктория Кудрявцева.
Иными словами, если вам предлагают участок за 30 тыс. руб. за сотку – скорее всего, вы столкнетесь с тем, что ничего больше бытовки вы на нем поставить не сможете. Нижний порог стоимости земли в коттеджных поселках на сельскохозяйственных землях с разрешением вести дачное хозяйство составляет 50 тыс. руб.
Вопросов от слушателей было много.
Что лучше – купить участок и самому строить дом или купить уже готовую дачу/дом в коттеджном поселке?
– Вопрос в том, какие у вас требования и финансовые возможности. Если мы говорим о старом садоводстве, то здесь можно найти участок с готовым домиком за 600 тыс. руб., и у вас, скорее всего, не будет проблем с подъездной дорогой, так как она – муниципальная. За эти деньги вы получите сад и довольно приличный дом в хорошем районе. Вообще вариативность большая, но будьте осмотрительны, так как на рынке можно встретить много лукавства.
Если вы решили купить участок в коттеджном поселке и строить дом самостоятельно, внимательно посмотрите, как сделана дорога. Если это укатанная щебенка, не поленитесь, копните чуть-чуть лопатой: если через 20 сантиметров под щебенкой – грунт, значит, щебенка поплывет после первого дождя, и грузовики со строительным материалом для вашего будущего дома могут просто не доехать. Проверяйте дороги или просите у инвестора сертификаты качества.
Мы собираемся купить родителям дом для постоянной жизни за городом. Есть варианты в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество. – ред.) и ИЖС (земли под индивидуальное жилищное строительство. – ред.). Что лучше выбрать и почему?
– Пожилые родители, да и вообще все люди, нуждаются в медицинском обслуживании. На ИЖС обычно есть медпункт или больница. Я недавно ездила в одно садоводство в Ломоносовском районе, там очень запутанная дорога, и мы заблудились, еле нашли дачу, которую хотели смотреть с клиентом, и первая мысль, которая меня посетила, – «В случае чего машина скорой помощи точно заблудится».
Вообще самое главное при выборе места за городом – то, какие соседи вокруг вас и в СНТ, и в ИЖС. Если там проживают молодые компании, есть вероятность, что летом по ночам вы не сможете выспаться. А есть дедушки, которые начинают пилить дрова в пять утра. Что касается цен на обслуживание, то в Ленобласти множество вариантов, рассчитанных на людей с разным достатком. Есть покупатели участков или домов в коттеджных поселках, которым требуется высокий уровень комфорта, и они платят по 5 тыс. руб. в месяц на сопутствующие услуги по уходу за поселком. Я даже знаю поселки, которые берут по 15 тыс. в месяц за комфортное проживание. Есть поселки попроще, жители которых хотят лишь качественные дороги, уборку и охрану. За такие услуги они платят по 2-3 тыс. в месяц.
В городе за 2,5 млн руб. можно купить однушку на окраине. Что можно купить за 2,5 млн руб. за городом?
– Это хорошая цена, за которую можно приобрести дом в радиусе до 50 км от города, в приличном садоводстве, таком как Орехово, Ваганово. Можно купить участок размером 10-12 соток. Этой суммы также хватит на роскошный участок в 30 соток в каком-нибудь коттеджном поселке, для того чтобы потом в рассрочку строить дом. Вариантов много.
В одной местности совсем рядом есть и очень дешевые участки (400 тыс. руб. за 10 соток), и дорогие (100 тыс. руб. за сотку), а почему такая разница?
– Стоимость зависит от того, что входит в предлагаемый объект. Участок за 400 тыс. можно купить в коттеджном поселке, где нет дороги, строительство километра которой стоит 5 млн руб. Приобрести участок со всеми коммуникациями и инфраструктурой за такие деньги невозможно. Средняя стоимость земли в коттеджном поселке в среднем по Ленинградской области составляет 70 тыс. руб. за сотку. В Приозерском, Выборгском, Всеволожском районах в поселке среднего класса цена еще выше – она составляет 100 тыс. руб. за сотку.
В Выборгском районе земля дорожает, так как продолжение курортной зоны становится элитным. Кроме того, выгодное отличие Выборгского района от других – высокая транспортная доступность. Там есть Приморское, Средневыборгское, Старовыборгское шоссе и трасса «Скандинавия», которую сейчас расширяют. Пробок в этом районе не бывает.
У меня дача в садоводстве. Что будет с нами по новому закону?
– Любой новый закон созревает на проблемах, на судебной практике старых законов. Смысл этого закона в том, что мы все берем на себя определенную ответственность, и у всех появляются конкретные возможности. Много людей считают: «Я не буду вступать ни в какое товарищество, никаких денег с меня вы не получите, и только попробуйте перекрыть мне дорогу или свет, я вас по судам затаскаю». И сейчас действительно в судах много дел, связанных со старым 66-ФЗ. Эти конфликты идут по всей области. Новый закон разрешает жильцам садоводств не вступать в товарищество, но платить столько, сколько необходимо на развитие и поддержание инфраструктуры, они должны будут наравне со всеми: если не платишь, то с тебя взыщут в судебном порядке. При этом людям, не вступившим в товарищество, разрешается участвовать в собраниях, которые будут принимать решения по необходимым садоводству нуждам и формированию бюджета под эти нужды, и голосовать.
Как правильно выбирать участок, на что обращать внимание, какие документы спрашивать?
– Самое главное – после того, как посмотрели участок, узнайте его кадастровый номер и проверьте его назначение на сайте кадастровой публичной карты. Если его разрешенное использование подходит для проживания, то следующим шагом вы должны запросить у продавца правоустанавливающие документы. Это может быть договор приватизации, договор дарения, купли-продажи, безвозмездной передачи. Также вы должны попросить кадастровый паспорт.
У меня с документами на участок все в порядке, но в кадастровой карте стоит прочерк там, где должно было быть указано назначение. Это нормально?
– Нет. На сегодняшний день карта только формируется, поэтому еще много участков не включено или недооформлено. Вам надо написать заявление в кадастровую палату.
Смотрели таунхаус для мамы. Есть на ИЖС, но дорогие, а есть доступные, но на сельхозземлях. Сказали, что переведут в ИЖС. Можно верить?
– Таунхаус – это хорошая форма, но как коммунальная квартира, которая рассчитана на несколько семей. Люди редко озабочиваются тем, чтобы выделять каждой секции ИЖС. Чаще всего таунхаусы находятся на сельхозземлях с разрешенным использованием для малоэтажного строительства. Чисто на сельхозземлях строить нельзя, так что будьте осторожны.
У меня дом в СНТ, уже пять лет, сам построил без всякого проекта, живу и не заморачиваюсь. Дом не зарегистрирован. Говорят, что будут выявлять и заставлять платить налоги. Что нужно для регистрации сделать?
– Уже не первый раз продлевается амнистия. Для того чтобы зарегистрироваться, вам нужно обратиться в Росреестр (подать документы можно через МФЦ). Пока все это просто, никаких нет сложностей. Что касается налогов, то после приобретения земли в ИЖС я плачу налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости, которая так подскочила, что это уже становится серьезно. В ДНП (дачное некоммерческое партнерство. – ред.) и СНТ платят по 0,3%. При этом в ИЖС я жду от муниципалитета, что он сделает дороги, как-то позаботится об инфраструктуре на мои налоги, но зачастую этого не происходит. А в ДНП и СНТ люди сами скидываются на необходимую инфраструктуру. Это не догма, есть администрации районов, которые следят и помогают на удивление хорошо, а есть и те, которые что-то делают спустя рукава, и те, которые не могут свести концы бюджета. Существует и много интересных программ, например, «50 на 50», в рамках которой дачники скидываются и собирают 50% суммы, требуемой на ремонт дорог, а 50% муниципалитет закладывает в бюджет. Главное – вовремя подать заявку и пройти слушания.